Створення ОСББ
Численні проблеми з утриманням житлового фонду знайомі кожному великому чи маленькому місту України. Необхідність проведення житлової реформи виникла ще задовго до здобуття Україною незалежності. І сьогодні, коли дорожчають матеріали та послуги, ця проблема постає ще гостріше.
Одним із виходів з ситуації, що склалася у житлово-комунальній сфері, є створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Саме створення таких об’єднань дозволяє власникам житла власними зусиллями спільно вирішувати питання по належному утриманню та використанню майна, забезпеченню своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів.
В Україні статус ОСББ обумовлений Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Згідно зі статтею 1 цього Закону ОСББ - це юридична особа, створена власниками приміщень для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання i використання неподільного та загального майна. Тобто об'єднання має печатку, банківський рахунок, укладає цивільно-правові договори, за своїми зобов'язаннями відповідає своїм майном (але не особистим і не спільним майном своїх членів), є неприбутковою організацією.
На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру i стиль управління, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо), мають право оптимального вибору виконавців житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, дезінфекція, ремонтні роботи), самі визначають черговість проведення поточного ремонту i головне - набувають реального впливу на якість цих робіт.
ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг виконання договірних зобов’язань. ОСББ, як юридична особа, може отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території тощо. Цю прибудинкову територію у свою власність може отримати тільки ОСББ, у той час, як власники квартир - співвласники будинку, такої можливості не мають. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати у оренду допоміжні приміщення i скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.
Відповідно до статті 24 вищезгаданого Закону, колишній власник будинку (як правило - місцева рада) зобов'язаний прийняти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті. Новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які у них залишились перед комунальним ЖЕКом.
ОСББ має особливості оподаткування - воно за Законом не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності.
Переваги створення ОСББ:
Недоліки створення ОСББ:
На сьогоднішній день в місті Івано-Франківську створено 167 ОСББ. Невелика активність у створенні об¢єднань співвласників багатоквартирних будинків пояснюється не тільки непростою процедурою його створення, а й рядом інших питань.
Якщо проаналізувати основні причини, з яких мешканці будинків об’єднуються в ОСББ, то перш за все – це незадовільне обслуговування будинку ЖЕО та можливість (при створенні ОСББ) участі в програмах співфінансування для подальшого ремонту та утримання будинку, самостійний вибір фірм для утримання будинку.
Попереднє спілкування із керівництвом вже існуючих ОСББ дозволить отримати важливу інформацію, яку не довідаєшся в державних органах, тобто неофіційні відомості щодо можливих нюансів, які можуть виникнути при реєстрації та діяльності ОСББ, зокрема, яких помилок можна уникнути , в якому банку краще відкрити рахунок тощо. Також можна реально проаналізувати роботу людей, різні організаційні моменти (встановлення оплати, співпраця з різними комунальними підприємствами та інше).
Важливим є також належна організація загальних зборів. Часто одними зборами не обійтись. На перших зборах, як правило, відбувається знайомство з мешканцями будинку, обговорення ознайомчої (загальної) інформації. До першої зустрічі ініціаторам створення ОСББ слід ретельно підготуватись: обдумати як максимально ефективно донести зібрану інформацію, переконати в доцільності створення ОСББ, адже мешканці, які на перших зборах підписали протокол (більше 50% всіх жителів будинку), автоматично стають членами ОСББ. Наступним етапом стане робота з рештою мешканців, які або не прийшли на перші збори, або відмовились брати участь в створенні ОСББ.
Коли набрано необхідну кількість мешканців для створення ОСББ, процес створення запущено. Тут виникає потреба в паралельній роботі ініціативної групи. Крім фондів, в які буде надаватись звітність, та податкової інспекції, є ще організації -надавачі послуг. Це і КП «Івано-Франківськводоекотехпром», «Івано-Франківськ РЕМ», і міськгаз, і «Івано-Франківськтеплокомуненерго» і КП «АТП» чи інше підприємство з вивозу твердих побутових відходів. З ними всіма необхідно укласти угоди. Найбільш зручним є механізм укладання прямих угод між мешканцями та надавачами послуг. Так, спочатку багато роботи з формування, підписання договорів та подальшою їх реєстрацією, але потім мешканці самостійно платитимуть по рахунках.
Важливий момент: крім платежів в обраному банку, слід врахувати те, що людям зручніше проводити оплати в Ощадбанку. Тому бажано в центральному офісі «Ощадбанку» укласти договір про оплату в їх філіях.
Не варто забувати, що багато мешканців користуються пільгами та субсидіями, тому треба завітати і в орган соціального захисту населення. Там максимально проінформують про Ваші обов'язки: надання довідок та здачі звітів.
Організаційна робота в діяльності ОСББ
Робота ОСББ вимагає чіткого планування. Зручним є складання календарного плану. Наприклад: Січень-річна звітність в податкову інспекцію та звіт по неприбуткових організаціях (до 25.01), звіт в пенсійний фонд (до 19.01) і т.д. Крім звітності слід включити планові роботи по будинку. Наприклад: підготовка до зими або прочистка димових каналів.
Необхідно також скласти список телефонів необхідних людей (кураторів в податковій інспекції, інших установах, організаціях, фондах, аварійних служб, підібрати кваліфікованих майстрів: сантехніки, електрики, майстри ЖЕО, спеціалісти з прочистки димових каналів. Найбільш необхідні номери телефонів варто довести до відома мешканців (наприклад, вказати на перших квитанціях).
Зручною є також у використанні сформована папка зі зразками необхідних документів. Це звіти і довідки (яких не так вже і багато).
Щодо фінансового господарювання, то доцільною буде порада не змінювати в перші місяці розмір квартплати. Спочатку слід вивчити реальні витрати по будинку.
Не менш важливим є залучення жителів будинку до процесу управління житлом: обрати «відповідальних у під'їздах» - це люди, які орієнтуються в своєму під'їзді і є комунікабельними. При виникненні певних питань простіше знайти необхідну інформацію.
Інформаційна робота також приносить багато користі: цікавлячись подіями в місті, спілкуючись з іншими ОСББ та співпрацюючи з Радою голів БК та ОСББ при міському голові, можна вирішити багато наболілих проблем. Також вся необхідна інформація в повній мірі висвітлюється на сайті міста Івано-Франківська ( www.mvk.if.ua). Там можна довідатись про проведення цікавих конференцій, навчань, конкурсів, взяти участь в програмах співфінансування.
«Сучасне життя»: діяльність об’єднання співвласників багатоквартирного будинку
Об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку «Сучасне життя» створено 16 липня 2002 року. Передумовою його створення було не тільки подолання певних організаційних труднощів, а й вирішення питання переобладнання будинку з колишнього гуртожитку тресту «Івано-Франківськпромбуд», побудованого ще в 1966-1967 роках.
В 1993-1994 роках трест «Івано-Франківськпромбуд» реорганізувався у ВАТ і в його підпорядкування увійшли всі житлові будинки, в тому числі і гуртожитки.
Майже третя частина, на
сьогодні, власників квартир стали акціонерами ВАТ «Добробут». В 1996 році, на
зборах ВАТ «Добробут» було прийнято рішення провести реконструкцію будинку під квартири для своїх
працівників і акціонерів. Таким чином, на основі
окремих кімнат, кімнати гуртожитку були об'єднані в 2-х, 3-х і 4-х
кімнатні квартири і після електротехнічних
робіт і газифікації були закріплені за власниками квартир. Великим недоліком
реконструкції гуртожитку під житловий будинок, стало прискорення будівельно-оздоблювальних
робіт, через що допущено цілий ряд порушень державних норм і правил при будівництві.
Саме ці причини стали основними при прийнятті рішення створити ОСББ «Сучасне життя» в будинку за адресою вул.Заклинських, 13.
Голова об’єднання Михайло Жураківський одразу зрозумів, що створення об'єднання спричинить багато труднощів для налагодження процесу утримання будинку: доведеться попрацювати і бути готовим до подолання багатьох перепон у свідомості жителів будинку, так і у взаємовідносинах з певними комунальними підприємствами. Для цього М.Жураківський поспілкувався з керівниками вже існуючих ОСББ. Вивчивши всі проблеми, з якими стикались при реєстрації і подальшій діяльності ОСББ, майбутній голова ОСББ зібрав загальні збори мешканців, володіючи необхідною інформацією для початку процесу реєстрації.
Саме на етапі збору інформації з'являється поняття «ініціативна група». До такої групи слід залучити енергійних людей, які дійсно зможуть зібрати необхідну інформацію.
М.Жураківський радить до такої групи включати декілька осіб з негативним відношенням до створення ОСББ, адже спільно вирішуючи всі проблеми, ці люди не тільки, як правило кардинально змінюють свою позицію, а й зможуть переконати своїх однодумців у необхідності створення ОСББ.
В штаті об'єднання є управитель, двірник (0.5ставки) і технік (0.25 ставки) - електрик із суміщенням обов’язків сантехніка.
Силами мешканців будинку проводяться щорічні толоки з благоустрою прибудинкової території, на яких прибираються доріжки та газони, висаджуються квіти і кущі.
відремонтувати шатровий дах та помалювати його, зробити водовідведення дощових стоків з прибудованих балконних дахів, прокласти зовнішній каналізаційний колектор).
Виготовляються документи на приватизацію прибудинкової території.